Hoy en día estamos atravesando un proceso de crisis generaliza que ha influido en las relaciones jurídicas.

Un caso relativamente frecuente es el que nos replanteemos las compraventas de inmuebles realizadas en el pasado y que en tiempos de crisis nos hacen volver atrás y plantearnos la posibilidad de adquirir una vivienda de inferior valor a través de la permuta de nuestra vivienda hipotecada, siendo ésta una opción al alza que beneficia a los propietarios que tienen dificultades para vender su casa.

La precaria situación en que se encuentra el sector inmobiliario está situando el contrato de permuta como mejor opción que el contrato de compraventa bebido a la utilidad que tiene la permuta inmobiliaria en mercados como el actual.

El Código Civil en el artículo 1538 define de manera escueta lo que es la permuta: “La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”.

En el caso de permuta de bienes inmuebles, ambas partes intercambian un bien inmuebles de su propiedad, puede ser que dichos bienes tengan la misma valoración o que no la tenga, por lo que una de las partes además aportará dinero. Uno de los casos más habituales es la permuta de suelo edificable a un constructor a cambio de que éste entregase en un futuro una determinada superficie construía. Es decir, entregar suelo a cambio de una vivienda en el edificio que se construirá en él. Otra alternativa es el cambio de un bien inmueble por otro, en este caso suele radicar el problema en la tasación de la vivienda, ya que rara vez suelen coincidir con su valoración. ¿Podríamos decir entonces que se trata de dos tipos diferentes de contrato; permuta y compraventa?

El artículo 1446 del Código Civil prevé esta posibilidad y aclara que “si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario”. Es decir, se considerará como una permuta inmobiliaria si el dinero que se entrega no supera el valor de los inmuebles.

Por lo tanto para poder realizar un contrato de permuta hemos de tener en cuenta la siguiente fórmula:

a) Cuando la intención de las partes consta en forma manifiesta, esta circunstancia es la que determina la figura contractual querida, al margen de la denominación que se le ha dado al negocio.

b) Cuando no conste la intención de las parte en forma manifiesta, la calificación del contrato queda a la valoración comparativa entre las prestaciones, pudiendo presentarse los siguientes casos:

- Que el valor del bien resulte equivalente al valor de la prestación dineraria; en este caso el contrato es de permuta.
- Que el valor del bien sea mayor al de la prestación en dinero, en cuyo caso, el contrato es también de permuta.
- Que el valor del bien resulte menor al de las prestaciones en dinero, caso en el cual el contrato es de compraventa.

La permuta es un contrato consensual (el trato se cierra por el consentimiento de ambas partes), bilateral (genera obligaciones por ambas partes) y oneroso (cada una de las partes recibe algo como contraprestación).

El procedimiento de permuta en bienes inmuebles cuando no hay hipotecas es bastante sencillo, en primer lugar se pacta el valor del bien, que será el “valor de mercado”, valor de tasación. En segundo lugar se eleva a público mediante firma de escritura ante notario y finalmente se inscribe en el registro de la propiedad que corresponda, trasmitiendo con ello la titularidad de ambos bienes inmuebles.

En el caso de que haya hipotecas sobre uno o ambos inmuebles, la cosa no es tan sencilla, ya que la entidad financiera deberá aprobar una nueva hipoteca, una novación con cambio de titular o se tendrá que acudir a una nueva entidad para solicitar nueva hipoteca. En este caso además de los gastos e impuestos implicados en la permuta hay que añadir los posibles gastos de novación, cancelación o constitución de hipoteca, según el caso.

En cuanto a los gastos y tributos que conllevan el contrato de permuta de inmuebles, además de los gastos de notaría y registro, hay que tener en cuenta:

El Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales, del 7%, y Actos Jurídicos Documentados, que recaerá sobre ambos inmuebles, al darse dos hechos imponibles simultáneos.

El Impuesto Sobre el Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza Urbana, impuesto municipal que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos.

La ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, que tributará al 18%. La base sobre la que aplicar este gravamen es la diferencia entre el valor de adquisición del bien que se trasmite y el valor que se ha tomado a efectos de la permuta, con los correspondientes gastos inherentes a la operación.

Inmaculada Arenas
Abogado