El año pasado entró en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, la cual nace en atención a las circunstancias económicas que atraviesa nuestro país donde muchos ciudadanos se ven incapaces de afrontar los compromisos adquiridos con las entidades financieras en cuanto a la adquisición de viviendas habituales.

Es por ello, que a tenor de la citada Ley, se han modificado algunos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil que afectan al conocido procedimiento de ejecución hipotecaria.

A continuación vamos a ver de una manera sencilla y resumida cual son los aspectos más relevantes del procedimiento de ejecución hipotecaria, comenzando por la pregunta más sencilla que nos vamos a hacer en un primer momento:


¿Qué ocurre cuando no devolvemos a la entidad financiera las cantidades debidas en virtud de un préstamo hipotecario? La entidad financiera iniciará un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Para que la entidad financiera pueda iniciar el procedimiento, el atraso en el pago deberá ser superior a tres meses, una vez transcurrido el plazo, la entidad financiera acreedora presentará una demanda contra el deudor ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde se localice el inmueble hipotecado.

En segundo lugar, se procederá a notificar al deudor el inicio del procedimiento judicial y en el caso de que con anterioridad al inicio del procedimiento judicial no se hubiera requerido el pago al deudor, se procederá a reclamarle dicha deuda.

Y en tercer lugar, el Juez asignado al procedimiento judicial solicitará al Registro de la Propiedad una certificación que deje constancia de la inscripción de la hipoteca y la relación de las cargas que graven el bien.

Una vez cumplidas las anteriores premisas, se procederá a la subasta del bien hipotecado con el fin de satisfacer la deuda con la entidad financiera acreedora, dando lugar a las siguientes situaciones:


1º) Señalamiento de la fecha para la celebración de la subasta: El deudor podrá paralizar el procedimiento siempre y cuando consigne el importe adeudado (principal e intereses vencidos en el momento de presentación de la demanda incrementado por los vencimientos de capital e intereses que se hubieren producido hasta el momento, más las costas del procedimiento).


2º) Valoración del bien subastado: el cual no podrá ser inferior al 75% del importe que resultó del valor de la tasación efectuada en la concesión del préstamo hipotecario.


3º) Celebración de la subasta y posibles supuestos:

A) Concurrencia de postores: se aprobará la adjudicación a la mejor postura.

Puede ocurrir que:

1. La postura ofrecida sea igual o superior al 70% del valor del bien salido a subasta: se aprueba la adjudicación.

2. La postura ofrecida sea inferior al 70 % del valor por el que el bien sale a subasta, en cuyo caso,  se otorga un plazo de diez días a favor del ejecutado para presentar a un tercero que mejore la oferta, la cual podrá ser igual o superior al 70% del valor o siendo inferior a este resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

En el caso de que no se produzca otra oferta:

2.1. El ejecutante puede solicitar la adjudicación del bien por:

 - El 70% de dicho valor
 - La cantidad adeudada por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60% de su valor de tasación y a la mejor postura.

2.2. El ejecutante no haga uso de la facultad mencionada, en consecuencia se aprobará la adjudicación a favor del mejor postor, siempre que la cantidad ofrecida supere el 50% del valor de tasación, o siendo inferior, cubra al menos la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.

Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario Judicial, oídas las partes, resolverá la adjudicación teniendo en cuenta las circunstancias del caso (conducta del deudor, posibilidades de satisfacer al acreedor mediante otros bienes, sacrificio patrimonial para el deudor y beneficio que de ella obtenga el acreedor).

B) No exista concurrencia de postores:

El acreedor en el plazo de veinte días, en el caso de vivienda habitual, podrá pedir la adjudicación del bien por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60%.


4º) El importe por el que ha sido adjudicado el inmueble cubre la deuda reclamada por el ejecutante:

Se entregará el importe reclamado. Si existiera sobrante se destinara en primer lugar a los acreedores que posean derechos posteriores inscritos y si no existieran tales derechos posteriores inscritos o una vez atendidos siguiera existiendo sobrante, el mismo se pondrá a disposición del deudor.


5º) El importe adjudicado sea insuficiente para cubrir el total de la deuda:

La ejecución no se suspenderá por la cantidad restante y podrá ajustarse a lo siguiente:

1. La liberación del deudor: si el ejecutado pagase el 65% de la deuda remanente en un periodo de 5 años desde la adjudicación o si pagase el 80% de la deuda remanente en un periodo de 10 años.
2. Participación en las plusvalías: si la vivienda fuera adjudicada al acreedor ejecutante y ésta fuera enajenada en los diez años siguientes, la mitad de la plusvalía generada se aplicarían a la disminución de la deuda pendiente, o en caso de que la deuda pendiente fuera inferior a la mitad de las plusvalías generadas al beneficio del deudor.

No obstante, en el caso de que la ejecución resultase insuficiente para saldar toda la cantidad por la que se hubiera despachado la ejecución más los intereses y costas devengados durante la ejecución, dicha cantidad se imputará por el siguiente orden: intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas.

Además de lo anterior y para terminar, sin perjuicio de que lo expuesto sea un breve resumen del procedimiento, no podemos olvidar mencionar una de las novedades introducidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil a raíz de la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo, novedad que a mi entender en lo referente a lo expuesto en estas líneas podría simplificar en unas palabras el espíritu de esta ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social , la cual trataría de frenar ciertos abusos que las entidades financieras pretenden frente a ciudadanos que por causas ajenas a ellos se ven inmersos en circunstancias desfavorecedoras e injustas, expresando dicho apartado lo siguiente: “deberemos tener en cuenta y así se expresa en la Ley de enjuiciamiento civil, que cuando se apreciase el carácter abusivo de una o varias cláusulas, el auto que se dicte determinará las consecuencias de tal carácter, decretando bien la improcedencia de la ejecución, bien despachando la misma sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas.”