A nadie se le escapa que la inversión de los extranjeros rusos en España está actualmente en alza. Es más, la práctica totalidad de la ciudadanía española tiene el concepto, en absoluto equivocado, de que el “turista ruso” es amante de la costa, el buen tiempo, la comida española y principalmente de los lujos. Si bien todo lo anterior es cierto, existe la estereotipada creencia de que los turistas rusos son de clase alta, lo que resulta totalmente falso.

Lo cierto es que, desde 2009, el “turismo ruso” en nuestro país es el que está sufriendo el mayor grado de incremento. Es más, las previsiones de las compañías turoperadoras (Exceltur o Hosteltur, entre otras), así como de la Oficina Española de Turismo en Moscú, determinan que el crecimiento seguirá produciéndose. Desde 2009, el incremento anual ha sido de un 50% para 2010 y 2011, para situarse, en 2012, en un total de 1.200.000 turistas, frente a los 421.993 que eligieron España como destino en 2009. En 2013, el incremento aproximado ha sido de un 35%, de acuerdo con las estimaciones de ATOR (Asociación de Turoperadoras de Rusia).

Además de estos increíbles números, la importancia del “turismo ruso” se evidencia en que de todos los países del Este de Europa, Rusia representa el 59,6% de los turistas que salen de viaje, lo que hace que sea imprescindible para nuestro país fomentar y adaptarse a las necesidades de este incipiente mercado, con la finalidad de superar a los competidores directos en cuanto a destino de estos turistas. De momento, lo cierto es que la satisfacción global que genera España entre sus visitantes rusos es superior a la del resto de destinos, donde Grecia se sitúa como segundo destino mejor valorado, seguido de Tailandia, Turquía, Egipto y Ucrania, según un estudio realizado por la turoperadora Serhs y la Diputación de Barcelona. Lo anterior se refleja en que ya desde 2012, y debido principalmente a que España ofrece en la actualidad una seguridad que otros países de nuestro entorno no pueden ofrecer debido a la inestabilidad política y financiera, nos hemos convertido en el primer destino mediterráneo de los turistas rusos.

Por otro lado, y volviendo al perfil del turista ruso, lo cierto es que el turista de “clase media” es el que está potenciando principalmente el crecimiento de este mercado, tal y como señalan los datos de la consultora turística Nexio-Consulting. No obstante lo anterior, el Ministerio de Turismo en España señala que los viajeros rusos son los que más gastan, con diferencia, de todos los turistas que recibe España. Así, el “turista ruso” gasta una media de 159 euros al día durante su estancia en España, cifra sustancialmente superior a los 93 euros que desembolsan, por ejemplo, los británicos. Por otro lado, los destinos preferidos de estos turistas son Cataluña, Comunidad Valenciana, Baleares, Murcia y Andalucía.

Todo este fenómeno tiene como consecuencia que en los últimos cinco años, España ha visto aumentada de forma significativa la presencia del capital ruso. Centrándonos ya en el tema objeto de análisis, es el sector inmobiliario el principal receptor de las inversiones, hecho potenciado por la actual situación de crisis y la consiguiente bajada de precios de los bienes inmuebles en nuestro país. En consecuencia, Rusia se ha convertido en un socio estratégico para este sector.

Hay que tener presente que a día de hoy, en España existen alrededor de 3,4 millones de viviendas vacías, lo que ha creado un “stock” inmobiliario del que comienzan a beneficiarse no sólo los inversores profesionales rusos o la clase alta, sino también la clase media de este país. El dato esclarecedor que confirma esta situación es que una de cada cinco casas que se venden las compra un ruso, nacionalidad que únicamente tiene ya a los británicos por delante en materia de ladrillo español, según datos de FIABCI, asociación mundial que agrupa a dos millones de agentes inmobiliarios. Junto al clima, la comida, la seguridad y los precios, España aporta variedad de oferta y precio económico en un sector que precisa de una urgente reactivación.

Y es que a diferencia de lo que erróneamente asume la gente, el ruso de clase media es a día de hoy una realidad creciente. No hay que olvidar que la gran mayoría de los turistas rusos (que a su vez, son potenciales inversores en el mercado inmobiliario de nuestro país) vienen de Moscú (50%, según datos del Instituto Turístico de la Región de Murcia en el 2013) o de San Petersburgo (21%), ciudades con unos costes de vida muy elevados. Particularmente, y en lo que se refiere a los precios, los inmuebles en las principales ciudades de Rusia alcanzan unos precios desorbitados si se comparan con los precios que se manejan en nuestro debilitado mercado inmobiliario. Tal y como sostiene la revista de finanzas XLSemanal, un piso de 40 metros cuadrados en el extrarradio moscovita ronda los 150.000 euros. Desde el punto de vista de un potencial comprador, por un precio similar existe la posibilidad de adquirir un inmueble de mayores dimensiones, calidad y situación en el mercado español. Es por ello que ya no es solo la clase alta la que se puede permitir comprar un inmueble en España, sino que una buena parte de la clase media, con sus ahorros, tiene la posibilidad de adquirir una residencia en nuestro país.

Probablemente el Gobierno, consciente de este nuevo mercado, haya decidido potenciar este tipo de transacciones mediante el aliciente de la residencia. Así, en noviembre de 2012 fuentes del Gobierno español apuntaron la posibilidad de conceder una autorización de residencia a aquellos ciudadanos extranjeros (no comunitarios) que adquieran viviendas con un valor mínimo de 160.000 euros. Sin embargo, la posterior Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, permitió obtener la autorización de residencia por un período de 2 años prorrogable por la compra de propiedades por un importe mínimo de 500.000 euros.

Los artículos 63 a 67 de la citada ley, están dedicados a potenciar la internacionalización de la economía española, flexibilizando los requisitos de extranjería respecto a varios tipos de ciudadanos no comunitarios por razones de interés económico. Concretamente, y en lo que se refiere a la adquisición de inmuebles, la ley crea un visado de residencia para inversores que podrá ser solicitado por los extranjeros no residentes que se propongan entrar en el territorio español con el fin de realizar una inversión significativa de capital, que en el caso objeto de análisis se concreta en la adquisición de bienes inmuebles con una inversión de valor igual o superior a 500.000 euros por cada solicitante.

Se considerará igualmente que el extranjero solicitante del visado ha realizado una inversión significativa de capital cuando la inversión la lleve a cabo una persona jurídica, domiciliada en un territorio que no tenga la consideración de paraíso fiscal conforme a la normativa española y el extranjero posea, directa o indirectamente, la mayoría de sus derechos de voto y tenga la facultad de nombrar o destituir a la mayoría de los miembros de su órgano de administración. 

Con el fin de justificar la inversión, el solicitante deberá acreditar haber adquirido la propiedad de los bienes inmuebles mediante certificación con información continuada de dominio y cargas del Registro de la Propiedad.

Si en el momento de la solicitud del visado, la adquisición de los inmuebles se encontrara en trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad, será suficiente la presentación de la citada certificación en la que conste vigente el asiento de presentación del documento de adquisición, acompañada de documentación acreditativa del pago de los tributos correspondientes.

En definitiva, el solicitante deberá acreditar disponer de una inversión en bienes inmuebles de 500.000 euros libre de toda carga o gravamen, pudiendo someter a carga o gravamen la parte de la inversión que exceda de ese importe.

En cuanto los derechos, se establece que la concesión del visado de residencia para inversores será títulos suficiente para residir en España durante, al menos, 1 año. Se prevé así mismo que los inversores extranjeros que deseen residir en España durante un período superior a un año, podrán ser provistos de una autorización de residencia para inversores, que tendrá validez en todo el territorio nacional. Para solicitar esta autorización la ley establece tres requisitos:

a) Ser titular de un visado de residencia para inversores en vigor o hallarse dentro del plazo de los 90 días naturales posteriores a la caducidad de éste.

b) Haber viajado a España al menos 1 vez durante el período autorizado para residir.

c) Demostrar que ha mantenido la inversión de un valor igual o superior a la cantidad mínima requerida, lo que en este supuesto, obliga a demostrar que el inversor es propietario del bien inmueble por la cantidad exigida. Para ello deberá aportar el certificado o certificados de dominio del Registro de la Propiedad, el cual debe estar fechado dentro de los 90 días anteriores a la presentación de la solicitud.

La autorización inicial de residencia para inversores tendrá una duración de 2 años, si bien cumplido dicho plazo, aquellos inversores que estén interesados en residir en España por una duración superior podrán solicitar la renovación de la autorización de residencia para inversores en el mismo plazo de dos años, siempre y cuando mantengan las condiciones que generaron el derecho.

En lo que respecta al procedimiento, los visados de estancia y residencia referidos serán expedidos por las Misiones Diplomáticas y Oficinas Consulares de España, mientras que la tramitación de las autorizaciones se efectuará por la Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos, y su concesión corresponderá a la Dirección General de Migraciones.

El plazo máximo de resolución será de veinte días desde la presentación de la solicitud, siendo que en caso de no resolución, la autorización se entenderá estimada por silencio administrativo positivo. Las resoluciones deberán ser motivadas y podrán ser objeto de recurso de alzada.

En definitiva, puede concluirse que ley es un tímido incentivo para fomentar el mercado inmobiliario, sobre todo en atención a la cuantía de la inversión mínima fijada finalmente (500.000 euros). Lo cierto es que, siendo la clase media rusa el principal motivo del aumento del “turismo ruso” en España, fijar una cuantía tan elevada no constituye realmente un estímulo para este sector, ya que la inversión media del mismo se encuentra en torno a los 160.000 euros según FIABCI. Por otra parte, no hay que olvidar que para los inversores profesionales el mercado español ofrece buenos precios, aunque muy poca rentabilidad, dadas las escasas posibilidades posteriores de obtener beneficios en transmisiones futuras. Es por ello que la gran mayoría de bienes inmuebles que se adquieren, son en concepto de “segundas residencias” con vocación de permanencia en el patrimonio de los inversores. Así mismo, la residencia tampoco resulta un estímulo de gran importancia para la clase alta, que ya venía invirtiendo en España por motivos ajenos a la concesión de la autorización de residencia. Es más, este último tipo de inversores podrían estar interesados en convertirse en residentes, sobre todo en atención a los beneficios de obtener la consideración de “residente comunitario”, pero en ningún caso estarán interesados en convertirse en verdaderos residentes fiscales españoles (residir en España durante, al menos 183 días en un año natural), lo que implicaría tributar por rentas mundiales a unos tipos impositivos sin duda mucho más elevados que a los de su país natal.

Denis Bitsunov Repin
Abogado