La profunda crisis económica y el estallido de las burbujas inmobiliaria y financiera, que lleva años afectándonos, han supuesto que las familias hayan visto reducidos o suprimidos sus niveles de ingresos de forma totalmente imprevista, y ha provocado situaciones de auténtico drama social en muchos casos en los que familias enteras se han visto sin recursos para poder continuar haciendo frente a las cuotas de sus hipotecas. Esto ha supuesto de forma irremediable el incremento de las ejecuciones hipotecarias ante los juzgados, los desahucios y el riesgo de lo que ha venido en llamarse “exclusión social”, producida en los supuestos en que los deudores hipotecarios se han visto finalmente desalojados de sus viviendas, manteniendo además una importante deuda con el banco que en ningún caso van a ser capaces de asumir.

Con independencia de otro tipo de reacciones sociales a este tipo de situaciones, ya conocidas por haber recibido una notoria cobertura en los medios de comunicación, y que no son objeto de esta nota, también han surgido otras alternativas como la de la mediación hipotecaria, que se encuentran en este momento en situación embrionaria, pero que podrían llegar a constituir una opción interesante.

La mediación hipotecaria tiene como fundamento legal el Real Decreto Ley 5/2012 de mediación en asuntos civiles y mercantiles, que establece la facultad de las partes de disponer del objeto del juicio y someterse a mediación, así como la posibilidad de que sea el Juez el que invite a las partes a llegar a un acuerdo y, a tal fin, se informen de la posibilidad de recurrir a la mediación.

En términos generales, consiste en informar y asesorar al afectado y facilitar la comunicación entre el deudor y la entidad financiera, aportando soluciones viables y asumibles por ambas partes, con el fin de evitar o bien paralizar una demanda de ejecución hipotecaria y el correspondiente lanzamiento de la vivienda. Como es lógico, y esto es algo que se ha denunciado desde algunas asociaciones de afectados, los deudores están siempre en una situación de inferioridad respecto a la entidad financiera, sobre todo cuando ya se ha producido el impago e iniciado la ejecución por parte del banco, y por ello el mediador siempre intentará ofrecer, además, un asesoramiento a éste en todo lo que necesite para poder afrontar la negociación en la forma más eficaz y fructífera.

No puede negarse además que la consecución del acuerdo y sobre todo su efectividad se encuentran condicionadas siempre a que la entidad financiera acepte someterse a este tipo de mediaciones. Sin embargo también a ellas les está afectando la crisis económica, en forma de una difícil salida al mercado de los inmuebles que se han adjudicado, la disminución del valor de los mismos, las tasas judiciales o la imposibilidad real de cobrar la totalidad del capital prestado. Por todo ello, a pesar de la situación de superioridad en que indudablemente se encuentran en una eventual negociación, en muchos casos existe un cierto margen de maniobra por su parte para llegar a acuerdos con los deudores.

El proceso de mediación comienza con una completa recopilación de datos y de documentos referidos a la vivienda objeto de hipoteca, de la entidad financiera, el estado del préstamo hipotecario y sus condiciones, la situación económica y laboral de los integrantes de la familia y en su caso de los avalistas, y del propio procedimiento de ejecución hipotecaria que haya podido iniciarse ya por parte del acreedor. A partir de ahí se elabora un “informe de viabilidad” en el que además se valoran tres posibles situaciones: 1) No se ha dejado de pagar pero se prevé que el deudor no podrá hacerlo en un futuro inmediato; 2) Se ha dejado de pagar, pero aun no se ha interpuesto la demanda de ejecución hipotecaria; y 3) Se ha interpuesto ya la demanda correspondiente.

El siguiente  paso es valorar junto con la entidad financiera las posibles alternativas al lanzamiento del deudor, que pueden ser muy diferentes dependiendo del supuesto concreto: dación en pago, rebaja o revisión del tipo de interés, moratorias, carencias de capital o intereses, quitas, ampliaciones de plazos o cualquier otra que pueda surgir en el transcurso de la negociación (transmisión al banco de la propiedad manteniendo un alquiler con opción a compra, venta a terceros, alquiler social, etc.)

Las herramientas con las que el mediador y las partes pueden contar para que la negociación llegue a un acuerdo satisfactorio para el deudor y la entidad financiera se han incrementado en los últimos tiempos, gracias a la existencia de nuevas normas como la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, y pronunciamientos jurisprudenciales como las sentencias del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas de 14 de marzo de 2013 sobre indefensión de los consumidores en el procedimiento hipotecario, y del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, sobre nulidad de cláusulas abusivas por falta de transparencia. Sin embargo, en opinión de sus mentores, para que el instrumento de la mediación sea definitivamente potenciado se requerirían nuevas reformas legislativas que afectaran a la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil, de forma que, por ejemplo, el inicio de la mediación suponga la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria, que la mediación se establezca como paso previo obligado a la iniciación de la misma, o se amplíen los supuestos de dación en pago más allá de los previstos actualmente.

En todo caso, habrá que esperar todavía un tiempo para saber qué alcance real puede llegar a tener esta nueva herramienta de solución de conflictos, que si bien no deja de tener un máximo interés como alternativa a la solución judicial, aun es vista con recelo tanto por las entidades financieras como por los propios afectados. Pero el camino se hace andando, y este viaje no ha hecho más que comenzar.